Hypotheek als DGA: hoe je inkomen uit je bv wordt beoordeeld
Gepubliceerd op 2 min lezen
In het kort
Hoe geldverstrekkers naar het inkomen van een directeur-grootaandeelhouder kijken, welke rol je bv daarin speelt en hoe je je dossier het beste voorbereidt.
Als directeur-grootaandeelhouder bepaal je zelf hoe je jezelf betaalt: salaris, dividend, of een combinatie. Dat is fiscaal slim, maar het maakt je hypotheekaanvraag wel complexer. Geldverstrekkers kijken namelijk anders naar jouw inkomen dan naar dat van iemand in loondienst.
Doe de Ondernemerscheck en zie waar je staatWaarom een DGA anders wordt beoordeeld
Iemand in loondienst heeft een werkgever die het risico draagt. Jij bént de werkgever. Daarom kijkt een geldverstrekker niet alleen naar wat jij jezelf uitkeert, maar ook naar de gezondheid van je bv. Een hoog salaris uit een bv met slappe cijfers weegt minder zwaar dan een bescheiden salaris uit een gezonde onderneming.
Dat betekent ook dat de beoordeling per geldverstrekker verschilt. De een rekent vooral met je salaris, de ander kijkt ook naar dividend en de winstreserves in je bv. Die verschillen zijn precies de reden dat het loont om breed te vergelijken.
Salaris, dividend en winstreserves
Je DGA-salaris is voor de meeste geldverstrekkers het vertrekpunt. Maar veel DGA's houden hun salaris bewust laag en keren de rest uit als dividend, of laten de winst in de bv staan. Hoe een geldverstrekker daarmee omgaat, verschilt: sommigen tellen dividend mee als het structureel is, anderen kijken naar de gemiddelde winst van de afgelopen jaren.
Winst die in de bv blijft, is voor de ene geldverstrekker onzichtbaar en voor de andere juist een teken van een gezonde buffer. Het is dus niet zo dat een laag salaris automatisch een lage hypotheek betekent, maar het vraagt wel een geldverstrekker die jouw constructie begrijpt.
Welke stukken je nodig hebt
Reken op de jaarrekeningen van de afgelopen jaren, een actuele winst-en-verliesrekening, je aangifte inkomstenbelasting en een inkomensverklaring voor ondernemers. Die laatste wordt opgesteld door een onafhankelijke rekenexpert en is bij veel geldverstrekkers verplicht.
Hoe completer je dossier, hoe sneller de beoordeling. Een aanvraag die hapert, doet dat bijna altijd op ontbrekende of tegenstrijdige cijfers, niet op de hoogte van je inkomen.
Timing speelt mee
Ben je net gestart met je bv, dan is er simpelweg weinig historie om op te rekenen. Veel geldverstrekkers willen minstens een volledig boekjaar zien, en de meeste rekenen met een gemiddelde over meerdere jaren. Een sterk eerste jaar helpt, maar weegt niet zo zwaar als drie stabiele jaren.
Ook de richting van je cijfers telt. Een dalende winstlijn roept vragen op, ook als het gemiddelde nog prima is. Soms is het verstandiger om een aanvraag een paar maanden uit te stellen tot een nieuw boekjaar is afgerond.
Wat je vooraf kunt regelen
Bespreek met je accountant hoe je inkomen er op papier uitziet voordat je een aanvraag doet. Niet om iets mooier voor te stellen dan het is, maar om te voorkomen dat een verstrekker je cijfers verkeerd leest. En laat je toetsinkomen vooraf doorrekenen, zodat je weet met welke bandbreedte je de markt op gaat.
Een DGA-hypotheek is geen uitzondering meer. Maar hij vraagt wel een aanvraag die in één keer klopt, bij een geldverstrekker die past bij jouw constructie.